Приобретение неоформленного участка в садоводческом товариществе

Тот случай, когда администрация СНТ переписывает участок с одного лица на другое, при этом права на участок не оформлены. Разберем риски и последствия таких действий.

Земельные участки могут принадлежать гражданам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо предоставлены гражданам в аренду.

ЗЕМЛЯ ПРИНАДЛЕЖИТ ГОСУДАРСТВУ - ЕСЛИ ПРАВА НА УЧАСТОК НЕ БЫЛИ ОФОРМЛЕНЫ 

В случае если лицо, использующее земельный участок, не имеет какого-либо права на него, то владелец участка - государство (ст. 16 Земельного кодекса РФ). Не секрет, что на практике бывают ситуации, которые противоречат закону, когда физическое лицо использует земельный участок, уплачивает членские взносы и может даже являться членом СНТ, но при этом де-юре не имеет прав на участок, следовательно, не вправе его отчуждать.

К сожалению, в подтверждение законности владения, не могут быть приняты по внимание аргументы, о давности владения участком или о переходе прав при наследовании. Если право на участок не было оформлено, то оно не могло возникнуть при наследовании (за исключением права пожизненного наследуемого владения) - поскольку такое имущество нотариусы не включают в наследственную массу.

Не исключено, что когда-то земельный участок был предоставлен определенному лицу на законных основаниях (ст. 11 Земельного кодекса РСФСР в редакции 1970 г.) - право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - но в дальнейшем неоднократно «отчуждался» (переписывался администрацией товарищества) без регистрации перехода права. В такой ситуации новому владельцу земельного участка в судебном порядке придется доказывать переход к нему права или признавать незаконным отказ в государственной регистрации права. Судебная практика по таким вопросам неоднозначна.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ДЛЯ РУКОВОДИТЕЛЯ СНТ 

В отношении руководителя СНТ может быть инициирована прокурорская проверка, по итогам которой, не исключено, привлечение к ответственности за причастность к действиям по незаконному распоряжению землей (ст.19.1. КоАП РФ «Самоуправство»). Физическое лицо может быть привлечено к ответственности по ст. 7.1. КоАП РФ за самовольное занятие земельного участка.

РИСКИ ДЛЯ "ПРОДАВЦА" НЕОФОРМЛЕННОГО УЧАСТКА 

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В пункте 1 ст.37 ЗК РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Сделки, совершенные лицом, которое не является собственником и не имеет полномочий по распоряжению имуществом - недействительны (ст. 168 ГК РФ, п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Таким образом, оплата, которую получит «продавец» от «покупателя» по недействительной сделке, является неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ) и может быть взыскана «покупателем» в течение 3 лет (срок исковой давности).

ПРИОБРЕТАТЕЛЬ НЕОФОРМЛЕННОГО УЧАСТКА НЕ СМОЖЕТ ЕГО ОФОРМИТЬ ПО ПРОЦЕДУРЕ "ДАЧНОЙ АМНИСТИИ"

В случае если приобретатель неоформленного участка планирует его оформить в дальнейшем, используя механизм дачной амнистии, следует учесть, что это не возможно, поскольку под оформление права собственности при использовании упрощенного порядка подпадают только те участки, которые были предоставлены непосредственно заявителю до 30 октября 2001г – до вступления в силу Земельного Кодекса.

Следовательно, оформить участок, используя механизм «дачной амнистии» сможет то лицо, которому непосредственно участок был предоставлен ранее.

Юристы сервиса «Наше садоводство» окажут необходимое консультационное сопровождение, помогут подготовить необходимые документы или сопроводят судебный спор.