Покупка участка в СНТ
Разбираемся: на что обратить внимание и как оформить права на участок.
Казалось бы, при всей простоте вопроса – покупки участка в действующем садоводческом товариществе, мало кто обращает внимание на множество нюансов, которые в дальнейшем могут либо омрачить покупку, либо напротив – сделать садоводство приятным и комфортным.
1. Доступность документов и информации о деятельности СНТ
Основной документ любого садоводческого товарищества – это устав, содержание которого, необходимо изучить до приобретения участка, поскольку именно в уставе определен порядок начисления взносов, порядок принятия решений органами управления и другие существенные положения деятельности СНТ, которые напрямую влияют на права и обязанности садоводов. Если устав СНТ не размещен в открытом доступе, то председатель не праве вам отказать в ознакомлении с его положениями до приобретения участка.
Доступность информации о деятельности СНТ - является показателем открытости деятельности органов управления товарищества.
Это, безусловно, плюс, поскольку садоводы всегда могут ознакомиться с содержанием основных документов товарищества, владеют информацией о начислении и расходовании взносов, о порядке и объеме предоставления услуг СНТ, использовании общего имущества товарищества.
Многие садоводческие товарищества для размещения информации о своей деятельности используют сайт, на котором можно ознакомиться с основными документами - устав, смета, отчеты председателя и правления за прошлые периоды. Если же вы столкнулись с ситуацией, - когда информации нигде нет, даже на стендах, расположенных на территории СНТ, - это повод задуматься.
2. Членство
Приобретение прав на земельный участок не влечет автоматического возникновения членства в товариществе.
Для того, чтобы стать членом необходимо подать заявление в правление товарищества, которое, по закону, будет рассмотрено на очередном общем собрании. Если не подать заявление о принятии в члены, то ведение садоводства будет осуществляться в статусе лица - без участия в товариществе (садовод-индивидуал), что не противоречит закону, но объем прав таких лиц отличается от объема прав членов (члены обладают большими правами).
3. Внесение оплаты (взносов)
Обязанность вносить оплату возникает с даты оформления прав на участок, не смотря на отсутствие статуса члена. Размер оплаты будет равен размеру членских и целевых взносов, утвержденных решением последнего общего собрания. Новый владелец участка вносит оплату пропорционально сроку владения в течение периода - между собраниями, которыми утверждаются размеры взносов.
Необходимо обратить внимание на положения устава в части перехода долга по оплате (взносам) от предыдущего владельца участка на нового владельца.
Если такое положение в уставе есть, то при наличии долга у продавца участка - новому владельцу придется его оплатить. Если же в уставе такого положения нет, то по закону, СНТ вправе требовать долг только с предыдущего владельца.
4. Начисление взносов
Заранее нужно проверить, какой порядок начисления взносов существует в СНТ. Закон напрямую не регулирует эту сферу, поэтому в одном товариществе: взносы могут начисляться из расчета - за участок, - базовая составляющая для начисления, - не зависимо от площади участка, в другом, - из расчета за сотку, в третьем, - за квадратный метр.
Решение о порядке начисления взносов принимает только общее собрание. Наиболее распространенный вариант начисления взносов – из расчета за сотку.
В некоторых СНТ более гибкий порядок начисления, когда учитывается, например, объем использования общего имущества, объем потребления услуг, предоставляемых СНТ.
5. Форма сделки по приобретению участка
5.1. Если на участке нет оформленных объектов недвижимости.
Договор купли-продажи - является наиболее распространенной сделкой при приобретении прав на земельный участок, на котором нет оформленных объектов недвижимости – дом, придомовые постройки. Заключение такого договора возможно в случаи, если у продавца оформлено право собственности на землю. К сожалению, далеко не у всех, из тех садоводов, кто давно владеет участками, оформлено право собственности (не использовано право на приватизацию участка) и тогда нужно обязательно изучить документы, на основании которых продавец владеет землей.
В случае, если у владельца (продавца) участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то приобрести такой участок будет невозможно.
В такой ситуации продавцу необходимо, прежде, приватизировать участок, зарегистрировать право собственности и только после этого будет возможна продажа.
5.2. Если на земельном участке есть оформленные объекты недвижимости.
Зарегистрированное право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, позволяет заключить договор купли-продажи на покупку таких объектов, не придавая значения тому, на каком праве владелец недвижимости использует землю: на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, аренды или собственности. В силу закона - ст.35 ГК РФ - земля следует судьбе здания. После покупки недвижимости покупатель сможет оформить право собственности на участок, в случае если оно не было оформлено продавцом.
Таким образом, приобретая право собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, покупатель не рискует остаться без земли, даже если у продавца не было оформлено право собственности на земельный участок.
Юристы «Нашего садоводства» окажут консультационное и юридическое сопровождение сделки.